En mer flexibel hyresmarknad – Ny privatuthyrningslag och ändrade regler för bostadsrätt och blockhyra

Den nya lagstiftningen ska göra det enklare att hyra ut bostäder och bidra till en mer flexibel hyresmarknad.

Den 1 juli 2026 träder flera viktiga förändringar på hyresmarknaden i kraft i form av bl.a. en ny privatuthyrningslag, utökade möjligheter att hyra ut bostadsrätt i andra hand och nya regler om blockhyra. Ändringarna påverkar flera aktörer, från privatpersoner som vill hyra ut en bostad till bostadsrättsföreningar och företag som arbetar med professionell uthyrning. I följande artikel redogör vi översiktligt för ändringarna och vilka juridiska möjligheter och risker ändringarna kan innebära.

Bakgrund

Dagens regelverk vid uthyrning har bedömts ha flera brister, är svåröverblickade och allmänt dåligt anpassade till hur bostadsmarknaden fungerar idag. Det har bl.a. inneburit att privatpersoner avstått från att hyra ut, att bostadsrättsföreningar vägrar fortsatt uthyrning i andrahand trots att skälen kvarstått, men också att företag upplevt svårigheter att ordna bostäder för personal vid arbete på annan ort eller rekryteringar från utlandet.

Det är mot bakgrund av ovan som regeringen föreslagit lagändringar (prop. 2025/26:187) som nu antagits och träder i kraft den 1 juli 2026.

Ny privatuthyrningslag

Den nya privatuthyrningslagen ersätter nuvarande lag om uthyrning av egen bostad (2012:978). Syftet är att samla reglerna om privatuthyrning i en mer heltäckande och lättillgänglig lag, i stället för att privatpersoner ska behöva navigera mellan flera regelverk. Den nya lagen får också en tydligare struktur och är bättre anpassad till småskalig uthyrning (dock inte yrkesmässig).

Den nya privatuthyrningslagen innebär bland annat följande:

• Utökade möjligheter att hyra ut upp till två (2) bostäder mot ersättning såsom t.ex. villa, bostadsrätt, komplementbostadshus eller rum i den egna bostaden,

• Utökade möjligheter för parterna att avtala om villkoren i avtalet och om hyran med möjlighet för hyresgästen att begära prövning om hyran är väsentligt högre än hyran för jämförbara privatuthyrningar och

• Vissa förtydliganden angående uppsägningstid vid tillsvidare avtal för hyresgästen om tre (3) månader.

Den praktiska effekten är att privatuthyrning får ett tydligare eget regelverk. Det gör uthyrningen mer förutsebar för både hyresvärd och hyresgäst. En av de mest uppmärksammade förändringarna är att parterna får större frihet att komma överens om hyran. När regelverket blir mer flexibelt ökar betydelsen av ett tydligt avtal och vad som ingår i avtalet. Det återstår att se hur fort marknaden kan komma att anpassa avtalen till den nya lagstiftningen.

Hyra ut bostadsrätt i andra hand

Bostadsrättshavare får utökade möjligheter att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Kravet på samtycke från bostadsrättsföreningens styrelse, eller tillstånd från hyresnämnden, finns kvar. Förändringen ligger främst i att tidigare andrahandsupplåtelser bara ska beaktas om de har skett i betydande omfattning.

I korthet utökas möjligheterna till andrahandsuthyrning genom att:

• Bostadsrättshavare ska kunna få tillstånd under längre tid (mer än ett (1) år) när skälen för uthyrningen kvarstår (t.ex. tillfälligt arbete eller studier på annan ort, uthyrning till närstående, provboende som sambo m.m.),

• Tidigare uthyrning ska inte längre väga lika tungt, om den inte har skett i betydande omfattning, eftersom bostadsrättshavaren måste fortfarande ha beaktansvärda skäl för uthyrningen,

• Föreningen kan fortfarande säga nej om det finns befogad anledning,

• Gränsen mellan inneboende och andrahandsuthyrning blir tydligare.

Ändringen är kanske en av de mest omdiskuterade och kan komma att innebära en ökad arbetsbelastning för bostadsrättsföreningar. Det återstår att se hur ändringarna kan komma att fungera i praktiken och föreningar bör vara försiktiga med schablonmässiga avslag som enbart bygger på att lägenheten tidigare varit uthyrd. Den tydligare gränsen mellan inneboende och andrahandsuthyrning är också viktig.

Modernare regler för blockhyra

Som bekant innebär blockhyra att en aktör hyr minst tre (3) bostadslägenheter för att sedan upplåta dem vidare i form av t.ex. företagsbostäder eller studentboenden. Genom reformen moderniseras modellen för att bättre passa dagens behov.

I korthet innebär ändringarna av blockhyra följande:

• Blockhyra ska enklare kunna användas för företagsbostäder och delningsbostäder, t.ex. när företag behöver ordna boende åt anställda eller när flera personer hyr egna rum men delar gemensamma ytor.

• Hyresnämnden ska inte längre godkänna varje enskilt avtalsvillkor. Prövningen ska i stället fokusera på om det finns förutsättningar att lämna tillstånd till blockhyra.

• Parterna får bättre möjligheter att anpassa avtalet efter den aktuella boendeformen, vilket kan göra modellen mer användbar för fastighetsägare, företag och aktörer inom delningsboende.

• Samtidigt införs tydligare mekanismer för att hindra att blockhyra används för att kringgå hyresgästers skydd. Hyresnämnden ska kunna avslå ansökningar där det finns särskilda skäl mot tillstånd.

Ändringarna i reglerna för blockhyra innebär bättre förutsättningar för uthyrning av företagsbostäder och delningsboenden. Det ger i sin tur utökade möjligheter för olika fastighetsägare att hyra ut genom blockupplåtelser, vilket kan ge förbättrad avkastning på fastigheterna. Det innebär också utökade möjligheter att ordna lämpliga bostäder för arbetstagare. Det ställs dock fortsatt krav på tydliga avtal och kontroll över hur bostäderna faktiskt används.

Reflektioner

Lagändringarna är en del av en bredare rörelse mot en mer flexibel hyresmarknad, där målet är att främja uthyrning och därigenom få ut fler bostäder på marknaden. Även om lagändringarna skapar nya möjligheter för privatpersoner, bostadsrättshavare och kommersiella aktörer, innebär de också praktiska och juridiska utmaningar vid tillämpningen, vilka kan ge upphov till tvistigheter mellan avtalsparterna.

Det återstår att se hur de olika aktörerna lyckas omsätta lagändringarna i praktiken och om lagändringarna ger önskad effekt eller om ytterligare lättnader kan vara att vänta i framtiden. Vi följer därför den fortsatta utvecklingen inom området med stort intresse.

Har du frågor om lagändringarna, hur de kan påverka din verksamhet eller annat inom fastighetsrätt, bostadsrätt eller lokalhyra är du välkommen att kontakta oss.

(Vänligen notera att artikeln endast är en generell redogörelse av informativ karaktär och ska inte ses som bindande juridisk rådgivning i det enskilda ärendet.)