Nya regler för bygglov från den 1 december 2025 – Bra att veta angående de juridiska utmaningarna och möjligheterna i de nya regelverken

Den 1 december 2025 trädde de största förenklingarna av plan- och bygglagen i kraft de senaste 15 åren, hur påverkar ändringarna dig?

Fr.o.m. den 1 december 2025 träder ett nytt regelverk för bygglov i kraft. De nya reglerna är en av flera åtgärder som presenterats för att underlätta byggnation och möjligheterna att utveckla fastigheter. I följande artikel redogör vi för vad ändringarna innebär, några av de vanligaste frågorna med anledning av ändringarna och hur regeländringarna kan komma att slå ut i den praktiska tillämpningen.

Bakgrund

Fr.o.m. den 1 december 2025 träder ett nytt regelverk för bygglov i kraft. De nya reglerna innebär de största förändringarna av plan- och bygglagen (2010:900) (”PBL”)) de senaste 15 åren. I korthet innebär regeländringarna att större antal åtgärder får vidtas utan krav på bygglov. Syftet med ändringarna är dels att främja ett ökat bostadsbyggande och dels att stärka fastighetsägares möjligheter att utveckla sin egen fastighet.

Även ändringar av plan- och byggförordningen (2011:338) (”PBF”)) träder i kraft den 1 december 2025. Därutöver har också Boverkets nya byggregler trätt i kraft den 1 juli 2025. Dessa regelverk kompletterar i stor utsträckning PBL.

(Klicka här för en tidigare publicerad översiktlig genomgång av regeländringarna av PBL.)

Vad innebär de nya reglerna för bygglov?

De nya bygglovsreglerna som nyligen trätt i kraft har väckt ett stort engagemang bland fastighetsägare, många ser nu nya möjligheter att utveckla sina fastigheter och genomföra olika åtgärder men också utmaningar.

Utökade möjligheter till intäktskällor genom fastighetsutveckling

De nya bygglovsreglerna innebär att det blir möjligt att skapa fler intäktskällor på fastigheten i form av uppförande av komplementbostadshus för uthyrning, uppförande av solcellspaneler för produktion och försäljning av solkraftsel eller omvandling av utrymmen (t.ex. vindsutrymmen till bostad). Även de nya byggreglerna innebär att lägre krav kan ställas på takhöjd och ljusinsläpp vilket möjliggör modifiering av fler utrymmen än tidigare.

Fortsatt krav på relevanta anmälningar, tillstånd och skriftligt grannemedgivande

Även om flera åtgärder numera är bygglovsbefriade kan du fortfarande behöva anmälan enl. PBF (t.ex. eldstad, vatten och avlopp, ventilation m.m.) och inhämta eventuellt andra nödvändiga tillstånd (t.ex. dispens från strandskydd om inom strandskyddsområde). Om åtgärder ska utföras inom 4,5 meter från tomtgräns krävs numera också skriftligt grannemedgivande.

Begränsningar för fastighetsägare inom kulturmiljöområde eller utanför detaljplan

I kulturhistoriskt värdefulla miljöer och andra särskilt skyddsvärda områden skärps kraven på bygglov för tidigare bygglovsbefriade åtgärder. I områden utanför detaljplan begränsas också möjligheterna för husägare att uppföra byggnader utan bygglov genom ett fastställt maximalt antal kvadratmeter.

Möjligheterna att ansöka om frivilligt bygglov kvarstår

Om tveksamhet råder om en åtgärd kräver bygglov eller inte alternativt om fastighetsägare önskar ha bygglov för bygglovsbefriad åtgärd kvarstår möjligheterna att ansöka om frivilligt bygglov.

Kommunens fortsatta möjligheter att angripa eventuella överträdelser av PBL

Trots regelförenklingarna kvarstår kommunens möjligheter att utöva tillsyn. En tillsynsanmälan kan initieras av kommunen själva eller genom att anmälan ges in. Kommunen har en skyldighet att utreda alla tillsynsärenden. Om det bedöms att en överträdelse skett av PBL kan kommunen kräva att rättelse vidtas och vid behov besluta om olika tillsynsåtgärder (föreläggande, viten, byggsanktionsavgifter m.m.).

Äldre ärenden, överklaganden och tillsynsärenden i förhållande till de nya reglerna

Som utgångspunkt gäller äldre bestämmelser (dvs. reglerna innan den 1 december 2025) fortfarande för ärenden som har påbörjats före ikraftträdandet och mål och ärenden som avser överklagande och överprövning av sådana mål och ärenden till dess målet eller ärendet är slutligt avgjort.

När det gäller tillsynsärenden och påföljder när en överträdelse skett av de äldre bestämmelserna, ska dock de nya bestämmelserna tillämpas om åtgärden enligt de nya bestämmelserna inte är en överträdelse eller leder till en lindrigare påföljd. Det återstår att se hur övergångsbestämmelserna kan komma att tillämpas i praktiken.

Utmaningar vid tillämpningen av de nya bygglovsreglerna

Även om handledningar har getts ut och det har hållits utbildningar såväl innan de nya reglerna trädde i kraft som efter ikraftträdandet kommer det, som det många gånger gör vid ikraftträdande av nya regler, dröja innan de nya reglerna vunnit genomslag ute i landets kommuner. Det innebär att kommunerna förmodligen, trots sin serviceskyldighet, inte alltid kommer kunna ge exakta svar den närmaste tiden efter att de nya reglerna trätt i kraft.

Reflektioner

Överlag är vår uppfattning att enskilda är positiva till de nya reglerna för bygglov, men att regelförändringarna stundtals upplevs som förvirrande och det är oklart vad som faktiskt är bygglovsfritt eller vad som kan vara bygglovs- eller anmälningspliktigt. Även ändringarna av PBF och Boverkets byggregler gör regelverken ännu mer svåra att överblicka för tillfället. Oavsett välkomnas regelförenklingarna och det återstår att se hur enskilda privatpersoner eller byggherrar kan komma att utföra bygglovsbefriade åtgärder.

Även om regeländringarna syftar till att minska behovet av bygglovsprövning finns en risk för oklarheter om vilka åtgärder som kräver respektive inte kräver bygglov eller anmälan. Det innebär att vi kan få se en ökning av tillsyn inom PBL-området, särskilt för åtgärder inom eller i anslutning till kulturhistoriskt värdefulla områden. Här ser vi att kommunens utpekande av kulturhistoriskt viktiga miljöer i översiktsplan kan leda till en viss förvirring om bygglovsplikt gäller eller inte.  Det är inte heller helt uteslutet att utförandet av åtgärder utan förhandsprövning kan innebära risk för ökade konflikter mellan fastighetsägare.

Oavsett innebär lagändringarna utökade möjligheter för fastighetsägare att utveckla sina fastigheter i form av tillbyggnationer, inredande av vindsvåningar eller annan omvandling av byggnader. Det ska bli intressant att följa utvecklingen på området de närmaste åren och se hur de nya reglerna kommer att fungera i praktiken och förhoppningsvis bidra till utökade möjligheter för enskilda att kunna använda sin fastighet.

Kontakta oss

Har du frågor om de nya reglerna eller andra frågor inom plan- och byggrätt? Vi hjälper klienter regelbundet att lösa juridiska utmaningar inom fastighetsrätt (inkl. plan- och byggrätt). Kontakta oss gärna för mer information om hur vi kan hjälpa dig.

(Vänligen notera att artikeln endast är en generell redogörelse av informativ karaktär och ska inte ses som bindande juridisk rådgivning i det enskilda ärendet.)