Stärkt säkerhetsskydd vid fastighetsöverlåtelser – Vad innebär de nya reglerna vid överlåtelser av fast egendom?
- för 20 timmar sedan
- 3 min läsning
Den 1 juli 2026 träder nya regler i kraft som innebär att vissa överlåtelser av fast egendom ska omfattas av säkerhetsskyddslagens överlåtelseregler. De nya reglerna innebär att överlåtelser av fastigheter med betydelse för Sveriges säkerhet kan bli föremål för säkerhetsskyddsprövning, samråd med tillsynsmyndighet och under vissa förutsättningar förbjudas. I följande artikel granskar vi lagändringen och vilka praktiska konsekvenser förslaget kan få vid överlåtelser av fast egendom för såväl säljare som köpare.
Varför skärps reglerna?
Som bekant syftar säkerhetsskyddslagen (2018:585) till att skydda verksamhet som är av betydelse för Sveriges säkerhet mot olika former av säkerhetshot. Hittills har direkta överlåtelser av fast egendom varit undantagen från lagens tillämpningsområde (dvs. överlåtelser enligt jordabalken såsom köp, byte eller gåva), vilket har inneburit att fastigheter, men också byggnader eller andra fastighetstillbehör, med betydelse för Sveriges säkerhet i vissa fall har kunnat överlåtas utan den prövning som gäller för annan säkerhetskänslig verksamhet eller egendom.
Mot bakgrund av det förändrade säkerhetsläget har undantaget för fast egendom bedömts utgöra en brist i skyddet och genom nu aktuell lagändring (prop. 2025/26:105) ska också överlåtelser av fast egendom omfattas av säkerhetsskyddslagens särskilda överlåtelseregler.
Lagändringarna träder i kraft den 1 juli 2026.
Vad innebär säkerhetsskydd vid fastighetsöverlåtelser?
Reglerna är inte avsedda att omfatta överlåtelser av fast egendom generellt, utan reglerna är avsedda att tillämpas när en verksamhetsutövare som omfattas av säkerhetsskyddslagens tillämpningsområde avser att överlåta fast egendom som har betydelse för Sveriges säkerhet. Det kan alltså handla om fastigheter, såväl mindre som större, med koppling till kritisk infrastruktur, samhällsviktig försörjning, totalförsvar eller annan säkerhetskänslig verksamhet m.m.
Bedömningen är inte heller begränsad till fastighetens användning. Även fastighetens läge och funktion, liksom dess koppling till infrastruktur eller annan skyddsvärd verksamhet, kan få betydelse. Utöver direkta överlåtelser ska också överlåtelser genom fastighetsbildningsåtgärder (t.ex. fastighetsreglering) omfattas av bestämmelserna.
Vad innebär det i praktiken?
I praktiken innebär de nya reglerna att en verksamhetsutövare (säljaren) som avser att överlåta fast egendom, kommer behöva göra en särskild säkerhetsskyddsbedömning och lämplighetsprövning samt samråda med tillsynsmyndigheten inför överlåtelsen, innan överlåtelsen kan genomföras. Om tillsynsmyndigheten bedömer att överlåtelsen är olämplig från säkerhetsskyddssynpunkt kan den kan den förbjudas, en överlåtelse som genomförs i strid med ett sådant förbud blir då ogiltig.
De nya reglerna kommer innebära ytterligare ett moment att beakta vid vissa fastighetsöverlåtelser. Vid sidan av säkerhetsskyddslagens krav på säljaren kan också andra regelverk aktualiseras för köparen (t.ex. FDI-lagen). Säkerhetsskyddsfrågan behöver därför identifieras tidigt, eftersom samråd och myndighetsprövning kan påverka både tidplan och genomförbarhet av tilltänkt fastighetsöverlåtelse.
Reflektioner
Lagändringen innebär en utvidgning av säkerhetsskyddslagens överlåtelseregler och lär medföra fler säkerhetsskyddsbedömningar inför överlåtelser av fast egendom. Det återstår att se hur ofta reglerna kommer att tillämpas i praktiken. En initial utmaning kan vara att identifiera gränsfallen som eventuellt kan omfattas av reglerna (t.ex. byggnader, fastighetstillbehör eller annat som kan tillhöra fastigheten). En utblick kan också göras mot Finland där liknande (dock inte identiska) regler finns och där vissa fastighetsöverlåtelser har stoppats med hänvisning till bl.a. olika bulvanförhållanden vid fastighetsaffärer.
Eftersom reglerna gäller för de som bedriver säkerhetskänslig verksamhet, oavsett storlek eller värde för fastigheten, kan det övervägas att inför en försäljning av fast egendom kontrollera säkerhetsskyddsfrågan och dess eventuella påverkan på tidsplan, genomförbarhet av en tilltänkt överlåtelse och överväga eventuella villkor om godkänd säkerhetsskyddsbedömning. Det kan därför finnas goda skäl för såväl mindre som större aktörer med säkerhetskänslig verksamhet att ha kännedom om reglerna och hur frågan om säkerhetsskydd vid fastighetsöverlåtelser kan påverka i den enskilda fastighetsaffären.
Har ni frågor om lagändringarna, hur ändringarna kan påverka er verksamhet eller annat inom fastighetsrätt är ni välkomna att kontakta oss.
(Vänligen notera att artikeln endast är en generell redogörelse av informativ karaktär och ska inte ses som bindande juridisk rådgivning i det enskilda ärendet.)