Dolda fel i fastighet
Dolda fel i fastighet är en vanlig orsak till tvister efter fastighetsköp. Ett dolt fel är ett fel som inte kunnat upptäckas trots att köparen fullgjort sin undersökningsplikt och som inte heller kunnat förväntas utifrån fastighetens skick.
Vi bistår köpare och säljare i frågor som rör dolda fel, från initial bedömning till förhandling och tvistlösning.
Rådgivning
Vi bistår i samtliga skeden av ärenden som rör dolda fel i fastighet avseende bland annat:
-
Bedömning eller klassificering av om ett dolt fel föreligger,
-
Rådgivning till köpare eller säljare,
-
Upprättande av reklamations eller kravbrev,
-
Förliknings- eller förhandlingsdiskussioner med motpart och
-
Ombud vid eventuell domstolsprocess.
Vad kan utgöra ett dolt fel?
Ett dolt fel föreligger när fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta och felet inte varit möjligt att upptäcka vid en noggrann undersökning. För att ett fel ska anses dolt krävs i regel att:
-
Felet fanns vid köpet,
-
Felet inte var upptäckbart och
-
Felet inte var förväntat med hänsyn till fastighetens skick, ålder eller pris.
Bedömningarna görs med stor hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet.
Undersökningsplikt och ansvar
Köparen har en långtgående undersökningsplikt, vilket innebär att fastigheten ska undersökas noggrant före köpet. Fel som borde ha upptäckts kan normalt inte göras gällande mot säljaren samtidigt ansvarar säljaren för fel som inte kunnat upptäckas och som köparen inte haft anledning att räkna med.
Reklamation och tidsfrister
För att kunna göra ett dolt fel gällande måste köparen reklamera felet inom skälig tid efter att det upptäckts. Underlåten reklamation kan innebära att rätten att rikta krav mot säljaren går förlorad. Frågor om reklamation och preskription är därför ofta avgörande.
Vanliga frågor
Vad är ett dolt fel i fastighet?
Ett dolt fel är ett fel som fanns vid köpet men som köparen inte kunde upptäcka trots en noggrann undersökning. Felet ska normalt inte heller vara något som köparen borde ha räknat med utifrån fastighetens ålder, skick, pris eller konstruktion.
Vad kan vara exempel på dolda fel?
Exempel på dolda fel kan vara fuktskador, mögel, konstruktionsbrister, felaktiga installationer, dräneringsproblem eller andra brister som inte varit upptäckbara vid köpet. Om felet är dolt beror alltid på omständigheterna i det enskilda fallet.
Vad innebär köparens undersökningsplikt vid dolda fel?
Köparen ansvarar för att undersöka fastigheten noggrant före köpet och kan normalt inte kräva ersättning för fel som borde ha upptäckts. Om det finns varningssignaler, t.ex. i ett besiktningsprotokoll, kan köparen behöva undersöka frågan vidare.
Hur snabbt måste man reklamera ett dolt fel?
Ett dolt fel ska reklameras inom skälig tid efter att köparen upptäckt eller borde ha upptäckt felet. Reklamationen bör göras skriftligen och så snart som möjligt för att minska risken att rätten till ersättning går förlorad.
Hur länge kan man göra gällande dolda fel?
Krav på grund av dolda fel kan som huvudregel göras gällande i upp till tio (10) år från tillträdet. Det innebär inte att köparen kan vänta med reklamationen, eftersom reklamation ändå måste ske inom skälig tid från upptäckt.
Vad kan man kräva vid dolt fel i fastighet?
Köparen kan i första hand ha rätt till prisavdrag och i vissa fall skadestånd. Vid mycket allvarliga fel kan hävning bli aktuellt, men det kräver normalt starka skäl.
Vilken bevisning behövs vid dolda fel?
Viktig bevisning kan vara besiktningsutlåtanden, sakkunnigutlåtanden, fotografier, kostnadsberäkningar, avtal, objektsbeskrivning och skriftlig kommunikation med säljaren. Köparen behöver normalt kunna visa att felet fanns vid köpet, att det var dolt och att det påverkar fastighetens värde.
Vad gäller om säljaren har en dolda fel-försäkring?
En dolda fel-försäkring kan innebära att försäkringsbolaget hanterar kravet i stället för säljaren. Försäkringen förändrar dock inte i sig den juridiska bedömningen av om felet är dolt eller om köparen har rätt till ersättning.
Relevanta artiklar
Nedan har vi samlat artiklar inom dolda fel. Fler artiklar tillkommer löpande.
Kontakta oss
Vi bistår vid frågor om dolda fel i fastighet i situationer där betydande ekonomiska värden står på spel. Våra uppdrag avser ofta tvister mellan köpare och säljare där en tydlig bedömning och en strukturerad initial hantering är avgörande för ärendets utgång.
Kontakta oss för att diskutera din situation och hur vi kan bistå.
Kontaktpersoner: