Förslag till nya regler för bygglov – Fritt fram att bygga (på egen risk)?

För fastighetsägare kan de föreslagna regeländringarna vara av intresse eftersom det bl.a. innebär ökade möjligheter att utveckla fastigheten.

REVIDERAD (2025-06-02) - Sedan nuvarande plan- och bygglag trädde i kraft för ca 15 år sedan har reglerna för bygglov ändrats flertalet gånger vilket gjort regelverket svåröverskådligt. I syfte att förenkla och förtydliga har förslag till nya bygglovsregler presenterats. I följande artikel redogör vi översiktligt för förslaget, vad förslaget innebär för dig som fastighetsägare och några allmänna reflektioner (artikeln har reviderats med beaktande av regeringens proposition (prop. 2024:25:169).

Bakgrund

Den 21 februari 2025 presenterade regeringen förslag till ändringar i reglerna om bygglov. De föreslagna ändringarna syftar till att uppnå ett enklare, effektivare och mer ändamålsenligt regelverk för bygglov. Lagrådet har den 26 mars 2025 lämnat yttrande med synpunkter på lagförslaget. Regeringen har den 22 maj överlämnat proposition (prop. 2024/25:169) till Riksdagen i vilket Lagrådets synpunkter i allt väsentligt följts. Ändringarna föreslås träda i kraft den 1 december 2025 (tidigare den 1 oktober 2025).

Vad innebär förslaget?

Sedan nuvarande plan- och bygglag (2010:900) (”PBL”) samt bygglovsregler trädde i kraft för cirka 15 år sedan har flertalet ändringar och tillägg gjorts samt flera undantag tillkommit. Det har inneburit att PBL blivit svåröverskådlig och svårtillämpad, både för enskilda och beslutsfattare.

Det föreslås bl.a. att bygglovsplikten tydligt ska framgå av ett antal huvudregler med undantag i direkt anslutning till huvudreglerna och att bygglovsplikten tas bort för flertalet åtgärder. Även om bygglovsplikten luckras upp kan det fortfarande komma att krävas bygglov för åtgärder i områden som utpekats som särskilt värdefulla ur t.ex. kulturhistoriskt perspektiv. I huvudsak ska de föreslagna ändringarna genomföras i form av att kapitlet som reglerar bygglov arbetas om och för att bli tydligare samt mer lättöverskådligt.

Övergripande ändringar i förslaget

Bland några av de föreslagna ändringar som kan vara av intresse för enskilda kan följande översiktligt nämnas:

• Det ska bli möjligt att bygga komplementbyggnad (t.ex. förråd, carport, garage m.m.) eller komplementbostadshus (t.ex. attefallshus) utan bygglov inom område som omfattas av detaljplan till en storlek om 30 kvm (respektive 50 kvm utanför detaljplan). Det ska också bli fritt att disponera upp till 45 kvm bygglovsfria komplementbyggnader inom detaljplan (respektive 65 kvm utanför detaljplan).

  
  

  Exempelvis skulle det inom detaljplan vara möjligt att uppföra två (2) attefallshus om 20 kvm och ett (1) förråd om 5 kvm, totalt 45 kvm (under förutsättning att övriga krav uppfylls).

  
  

• Det kommer inte längre krävas bygglov för tillbyggnation av byggnad (alla typer av byggnader, dock inte komplementbyggnader) upp till maximalt 30 kvm.

  
  

  Exempelvis skulle tillbyggnationer av en byggnad kunna utföras om 15, 10 och 5 kvm, totalt 30 kvm (under förutsättning att övriga krav uppfylls).

  
  

• Om det framgår av detaljplan eller områdesbestämmelser att en byggnad på något sätt är särskilt värdefull (t.ex. historiskt, kulturhistoriskt, miljömässigt m.m.) krävs bygglov för vissa åtgärder. Det kan också krävas bygglov för vissa åtgärder även om en byggnad inte utpekats som särskilt värdefull.

  
  

  Exempelvis kan det innebära att enskild självmant måste ta reda på om en byggnad är att bedöma som särskilt värdefull, vilket kan kräva bygglov, innan eventuella åtgärder utförs.

  
  

• Kravet på bygglov vid fasadändring tas bort för en- och tvåbostadshus.

  
  

  Exempelvis skulle byte av fasadmaterial eller färg på fasad alternativt installation av solcellspaneler, men också byte av fönster eller dörr samt andra åtgärder som påverkar byggnadens yttre, kunna utföras utan att söka bygglov (notera att bygglov fortfarande kan krävas om byggnaden ligger inom t.ex. kulturmiljöområde).

  
  

• Kravet på planenligt utgångsläge upphör femton (15) år efter detaljplanens genomförandetid har löpt ut.

  
  

  Exempelvis kan det bli enklare att inreda vind till bostad, trots vindsinredningsförbud i detaljplan, men också andra avvikelser kan bli aktuella.

  
  

• Bestämmelserna om lovplikt för vissa anläggningar som framgår av annan författning flyttas över till i PBL (bl.a. mur, plank, parkeringsplatser utomhus m.fl.) och det förtydligas vilka krav som ställs för att bygglov ska meddelas.

  
  

• Vid utförandet av åtgärder närmare än 4,5 meter från allmän plats (t.ex. gata, torg eller park) som kan kräva grannemedgivande ska kommunen få lagstöd att ge medgivande.

  
  

  Exempelvis har det tidigare saknats uttryckligt lagstöd för kommuner att ge grannemedgivande.

  
  

• Det ska bli möjligt att ta ett beviljat bygg, rivnings- eller marklov i anspråk omedelbart och påbörja utförandet av åtgärderna (undantag gäller när det kan finnas risk för skador på t.ex. natur- eller kulturvärden som inte kan återställas).

  
  

  Exempelvis innebär det att utförandet av åtgärder kan påbörjas direkt efter att beslut meddelats även om ett överklagande, som egentligen saknar anledning, ges in (under förutsättning att andra ev. nödvändiga villkor uppfylls).

  
  

• Ändringarna föreslås träda i kraft den 1 december 2025.

  
  

  Exempelvis innebär det att åtgärder, ärenden och överklaganden som påbörjats före ikraftträdandet som huvudregel ska prövas enligt nuvarande ordning.

Reflektioner

Vi välkomnar de föreslagna ändringarna av bygglovsreglerna vilket skulle innebära rejäla förenklingar av dagens regelverk. Om förslaget träder i kraft leder det förhoppningsvis till ökade möjligheter för enskild att utveckla sin fastighet i form av bl.a. enklare att uppföra komplementbostadshus, utföra tillbyggnationer men också den ökade möjligheten att avvika från detaljplan sedan dess genomförandetid löpt ut.

Även om ett av syftena med förslaget är att minska förhandsprövningen (bygglovsprövning) ser vi en risk initialt för missförstånd avseende vilka åtgärder som får respektive inte får vidtas utan bygglov, med hänsyn till detaljplan eller områdesbestämmelser, vilket kan innebära en ökning av efterhandskontroller (tillsyn). Inte minst vid utförandet av åtgärder i t.ex. kulturhistoriskt värdefulla områden eller byggnader.

Om förslaget träder i kraft som planerat kommer det bli intressant att se hur byggåret 2026 kan komma att utvecklas med beaktande av de nya tekniska krav för byggnader som träder i kraft till sommaren i kombination med den aviserade höjningen av ROT-avdraget. Vi bevakar utvecklingen av de nya bygglovsreglerna med stort intresse och ser fram emot att se hur plan- och byggrätten kan komma att ändras om förslaget träder i kraft.

Kontakt

Har du några frågor om de föreslagna ändringarna eller andra frågor inom bygglov, detaljplaner eller tillsyn? Vi har specialistkompetens inom bygg, fastighet och miljö samt hjälper företag, föreningar och enskilda regelbundet att lösa sina juridiska problem. Kontakta oss gärna för mer information.

(Vänligen notera att artikeln endast är en generell redogörelse av informativ karaktär ur författarens synvinkel och ska inte ses som bindande juridisk rådgivning i det enskilda ärendet.)