Upplåtelse av mark för energiprojekt (anläggningsarrende) – Batterilagring (BESS), vindkraft och solparker

Vid markupplåtelser för energiprojekt är det viktigt att parternas rättigheter och skyldigheter regleras i ett tydligt arrendeavtal. Markägare och projektutvecklare har olika intressen och behov, vilket kräver att villkoren anpassas till den enskilda upplåtelsens men också projektets förutsättningar.

I takt med utbyggnaden av förnybar energi upplåts allt fler markområden för såväl små som storskaliga energiprojekt, t.ex. energilagring (BESS), vindkraft eller solparker. Upplåtelserna är ofta långvariga och av stort ekonomiskt värde för både markägare och projektutvecklare. I följande artikel går vi igenom kort om de centrala frågorna vid upplåtelse av mark för energiprojekt, vanliga avtalsvillkor och behovet av juridisk rådgivning för såväl markägare som projektutvecklare i samband med genomförandet av energiprojekt.

Varför finns ett ökande behov av att upplåta mark för energiprojekt?

Med anledning av det ökande behovet av energi och Sveriges goda förutsättningar att producera och lagra förnybar energi har ett ökat intresse av att ta mark i anspråk uppkommit i samband med olika energiprojekt. Inte minst i de delar av landet där det finns särskilt goda förutsättningar för antingen energiproduktion eller tekniska förutsättningar för lagring.

För markägare i områden som kan vara aktuella för energianläggningar kan det innebära goda möjligheter till ersättning för upplåtelse av markområden som annars inte skulle användas eller användas för ändamål till lägre avkastning. För projektutvecklare är tillgången till lämpliga markområden en avgörande förutsättning för genomförandet av energiprojekt och anslutande åtgärder såsom finansiering, anslutning till elnät och möjligheterna att antingen förvalta eller på sikt eventuellt avyttra projektet.

Några av de vanligare typerna av markupplåtelser för energiprojekt är bl.a. solcellsparker, vindkraftverk eller energilagring (BESS). Utöver energiproduktion är det vanligt med markupplåtelser för t.ex. vätgas- eller biogasanläggningar och laddinfrastruktur. I samband med upplåtelser av mark förekommer också att anläggningar, vägar eller annan nödvändig infrastruktur behöver regleras i upplåtelsen.

När är en markupplåtelse ett anläggningsarrende?

Reglerna om anläggningsarrende återfinns i 11 kap. jordabalken. I korthet föreligger ett anläggningsarrende när jord upplåts mot ersättning för att arrendatorn ska bedriva förvärvsverksamhet och på arrendestället uppföra eller behålla en byggnad av viss betydelse för verksamheten. Avtalet ska upprättas skriftligen.

Även om begreppet byggnad kan tolkas med ledning av plan- och bygglagstiftningen, har begreppet en bredare innebörd vid anläggningsarrende och kan också omfatta vissa tekniska anläggningar. I praktiken kan det handla om allt från t.ex. teknik- och servicebyggnader till vindkraftverk, transformatorstationer, batterilager och driftcentraler, beroende på dess utformning och funktion. För att upplåtelsen ska utgöra anläggningsarrende krävs också att byggnaden inte är av endast ringa betydelse för verksamhetens bedrivande.

För anläggningsarrenden gäller indirekt besittningsskydd, vilket innebär att arrendatorn inte har rätt till förlängning av avtalet men kan istället ha rätt till ersättning av jordägaren om arrendet t.ex. sagts upp felaktigt. Det är vanligt att besittningsskyddet avtalas bort. Som för övriga arrendeformer är vissa av reglerna tvingande och andra dispositiva samt kan frångås, vilket innebär att avtalets utformning behöver anpassas utifrån parternas förutsättningar i enskilda upplåtelsen.

Vilka villkor är viktiga vid upplåtelse av mark för energiprojekt?

Eftersom upplåtelser av mark för energiprojekt vanligtvis ingås för längre tidsperioder bör båda parterna vara införstådda med förutsättningarna och villkoren för upplåtelsen samt riskerna med upplåtelsen. Villkoren behöver därför anpassas till det enskilda projektet och dess förutsättningar, nedan behandlas några av de viktigaste frågorna ur markägarens och projektutvecklarens perspektiv.

Särskilda överväganden för markägare kan bl.a. vara:

• Ersättningsnivåer och upplåtelsetid. Eftersom upplåtelsen och projektet kan löpa under lång tid och genom flera olika faser bör olika ersättningsnivåer förhandlas och vid behov indexjusteras. Även upplåtelsetiden, möjligheterna till förlängning och när uppsägning kan ske bör regleras särskilt.

• Avstående från besittningsskydd. Som nämnts ovan har arrendator vid anläggningsarrende ett indirekt besittningsskydd. Det bör därför särskilt övervägas om besittningsskyddet ska gälla för upplåtelsen eller om ett giltigt avstående ska ske.

• Återställande och säkerhet. Eftersom projektören många gånger överlåter avtal vidare bör det säkerställas att en framtida avveckling och återställande av markområdet faktiskt genomförs. Markägaren bör säkerställa att nedmontering, bortforsling och återställning sker samt överväga någon form av säkerhet för projektörens åtaganden vid t.ex. insolvens eller överlåtelse till ny part.

Särskilda överväganden för projektutvecklare kan t.ex. vara:

• Markåtkomst och anpassning. Upplåtelsen behöver vara tillräckligt långvarig och trygg för att möjliggöra projektet, dess drift och eventuella överlåtelse eller avveckling. Behov kan finnas av att också kunna lämna avtalet i förtid vid ändrade förutsättningar.

• Tillstånd och projektutveckling. Avtalet bör möjliggöra nödvändiga markundersökningar, projektering och tillståndsprövningar. Det är särskilt viktigt att reglera vad som gäller om nödvändiga tillstånd inte kan beviljas eller nätanslutning inte går att genomföra.

• Överlåtelse och finansiering. Det kan även vara viktigt att avtalet medger överlåtelse till bl.a. projektbolag, investerare eller andra aktörer. Villkoren bör samtidigt utformas så att de inte i onödan försvårar projektets finansiering eller framtida försäljning.

Reflektioner

Upplåtelser av markområden i form av anläggningsarrende för energiprojekt eller energianläggningar är långsiktiga avtal och innebär många gånger betydande investeringar. Det innebär att det finns såväl praktiska som ekonomiska incitament för både markägare som projektutvecklare att säkerställa att upplåtelsen fungerar genom hela dess livscykel.

För markägaren kan upplåtelsen begränsa möjligheterna att t.ex. använda eller utveckla verksamhet alt. överlåta fastigheten. Projektutvecklare behöver också säkerställa att arrendet är tillräckligt tydligt och ekonomiskt ändamålsenligt för projektets finansiering, genomförande och drift samt möjligheterna att i framtiden antingen överlåta eller avveckla verksamheten. Eftersom få av de arrenden som ingåtts avseende energiprojekt ännu löpt ut återstår att se hur villkor om t.ex. avveckling, återställande eller tillkommande skadeståndsanspråk kan komma att fungera i praktiken.

Det finns därför anledning för båda parter att låta avtalet granskas med beaktande av sina respektive intressen och riskfördelning innan det ingås. Vid granskning och utformning av dessa avtalstyper kan det vara av stort värde att ta hjälp av rådgivare som inte bara har god kunskap om de materiella juridiska reglerna, utan också förståelse för de kommersiella avvägningar och tekniska utmaningar som präglar aktuella projekt.

Kontakta oss

Vi biträder markägare och projektutvecklare vid upprättande, granskning och förhandling av anläggningsarrende eller andra förekommande markupplåtelseavtal. Vår rådgivning innefattar också anslutande juridiska frågor såsom miljötillstånd, nätanslutning, överlåtelser, entreprenadrätt eller tvistlösning. Kontakta oss för mer information.

(Vänligen notera att artikeln endast är en generell redogörelse av informativ karaktär och ska inte ses som bindande juridisk rådgivning i det enskilda ärendet.)