Ändrad användning av byggnad – MÖD tydliggör när bygglov kan krävas vid uthyrning av bostadshus (P 9158-24)
- Advokatfirma Tihinen
- för 7 dagar sedan
- 4 min läsning
Uppdaterat: för 4 dagar sedan
De senaste åren har det blivit enklare för fastighetsägare att hyra ut bostadshus under kortare eller längre hyresperioder via uthyrningsföretag till företag. I en ny dom har MÖD prövat när uthyrning av bostadshus kan utgöra en sådan väsentligen ändrad användning av byggnad vilket kräver bygglov. I följande artikel redogör vi översiktligt för de rättsliga utgångspunkterna vid ändrad användning av byggnad, det aktuella avgörandet och några allmänna reflektioner om hur avgörandet kan påverka aktörer verksamma med uthyrning av bostadshus.
Bakgrund
Ett bolag ägde en fastighet (fastighetsägaren) på vilket fanns ett enbostadshus i form av ett radhus. Fastighetsägaren hyrde ut radhuset till hyresgäster genom ett uthyrningsföretag som hanterade uthyrningarna (uthyrningsbolaget). Uthyrningsbolaget tillsåg i sin tur att skaffa hyresgäster i form av olika företag som var i behov av tillfälliga boenden för personalen.
Sedan kommunen i samband med ett annat ärende fått kännedom om uthyrningsverksamheten i radhuset initierades ett tillsynsärende, som resulterade i att fastighetsägaren påfördes byggsanktionsavgift för att utan bygglov ha ändrat användningen av bostadshuset från bostadsändamål till tillfällig vistelse.
Efter att fastighetsägaren överklagat beslutet om byggsanktionsavgift till länsstyrelsen och mark- och miljödomstolen, som båda upphävde beslutet, meddelade Mark- och miljööverdomstolen (MÖD) prövningstillstånd som tog upp målet för prövning.
Rättsliga utgångspunkter (vid väsentligen ändrad användning av byggnad)
Det krävs bygglov för ändring av användning av en byggnad, om ändringen innebär att byggnaden helt eller delvis tas i anspråk eller inreds för ett väsentligen annat ändamål, än det som byggnaden senast använts för (9 kap. 2 § st.1 3 a) plan- och bygglagen (2010:900) (PBL)).
Radhuset var uppfört på en fastighet som omfattades av äldre detaljplan av vilket framgick användningsbestämmelsen (B) ”kvartersområde för bostadsbyggnader”, dvs. bostadsändamål. Med användning för bostadsändamål avses olika former av boende av varaktig karaktär, medan användning för tillfällig vistelse avses vistelse eller boende som inte är av varaktig karaktär.
Vid bedömningen om det skett en väsentligen ändrad användning av en byggnad ska flera faktorer beaktas. En central faktor är om den faktiska användningen av byggnaden ändrats. En annan viktig faktor är vilken omgivningspåverkan som den ändrade användningen kan få (t.ex. om fler personer kan komma att röra sig till, från och i byggnaden eller om användningen kan ge upphov till fler fordonsrörelser).
Frågan om en ändrad användning av en byggnad utgjort en väsentligen ändrad användning (vilket kräver bygglov) har prövats flera gånger i praxis och bl.a. har det bedömts utgöra väsentligen ändrad användning (med beaktande av förutsättningarna i det enskilda målet):
Att ändra användningen av bostadsbyggnad till ”bed and breakfast”-verksamhet,
Att ändra användningen av fristående garage till bostadsbyggnad och
Att ändra användningen av tidigare kyrkolokal till biograf.
Däremot har det inte bedömts utgöra väsentligen ändrad användning:
Att ändra användningen av en bostadsbyggnad till ett HVB-hem,
Att ändra användningen av ett vandrarhem till ett asylboende och
Att ändra användningen av ett fritidshus till en permanentbostad.
En fastighetsägare som väsentligen ändrad användningen av en byggnad utan bygglov kan bli föremål för t.ex. byggsanktionsavgift (11 kap. 51–63 §§ PBL) eller andra tillsynsåtgärder (11 kap. PBL).
Mark- och miljööverdomstolens avgörande i mål nr P 9158–24 (2025-10-08)
Frågan i målet var om radhuset var att bedöma som används för bostadsändamål eller om radhuset numera var att bedöma som används för tillfällig vistelse (till följd av uthyrningsverksamheten).
MÖD redogjorde först för utredningen i målet och konstaterade:
Att radhuset visserligen ägdes av fastighetsägaren men att uthyrningarna hanterats av uthyrningsbolaget som i sin tur hyrt ut till olika företag,
Att de som vistats i radhuset delat på de gemensamma utrymmena samt i vissa fall också på sovrum,
Att fem (5) olika företag hade fakturerats för uthyrningarna under en tidsperiod om ett (1) år och nio (9) månader (tidsperioden) och
Att uthyrningsperioderna varierat mellan två (2) till nio (9) månader i taget.
När det gällde byggnadens faktiska användning bedömde MÖD bland annat:
Att syftet med uthyrningarna varit att tillhandahålla boende för anställd personal under en begränsad tid,
Att uthyrningsverksamheten pågått under en tidsperiod som inte var att bedöma som tillfällig,
Att hela radhuset tagits i anspråk för uthyrningsverksamheten,
Att det saknats information om hur länge enskilda individer bott i radhuset vid längre vistelser och
Att hyresperioderna i de flesta fallen hade varit kortvariga.
Sammanfattningsvis bedömde MÖD att byggnaden tagits i anspråk för tillfällig vistelse, dvs. ett väsentligen annat ändamål än bostadsändamål, vilket krävt bygglov (och att kommunen haft stöd att meddela byggsanktionsavgift).
Reflektioner och kommentarer
Avgörandet innebär att aktörer (både privatpersoner och företag) som regelbundet hyr ut bostadshus, kan behöva se över sin verksamhet för att säkerställa att användningen av byggnaden sker i överensstämmelse med PBL och gällande detaljplan. En ansökan om bygglov för ändrad användning kan innebära att olika tekniska krav behöver uppfyllas (bl.a. brandskydd) som för vissa byggnader kan vara utmanande att uppfylla och kräva större investeringar. Att det saknas bestämmelse om tillfällig vistelse i äldre detaljplaner utgör inte heller hinder mot att kräva bygglov för ändrad användning av byggnad.
Avgörandet innebär också konkretisering om vilka bedömningsgrunder som kan ligga till grund för bedömningen om en ändrad användning av bostadsbyggnad till tillfällig vistelse skett (t.ex. den faktiska användningen av byggnaden, uthyrningsperioder m.m.). Dessa bedömningsgrunder kan komma att vara vägledande vid bedömningar i liknande ärenden och det återstår att se vilket genomslag avgörandet kan få ute i landet. Däremot redovisas inga bedömningsgrunder för hur den ändrade användningens omgivningspåverkan ska bedömas, det hade varit önskvärt med en utförligare redovisningar i denna del.
Vad gäller bygglovsplikten för ändrad användning av byggnad i framtiden framgår inte av förarbeten till den nya plan- och bygglagen (vilket föreslås träda i kraft den 1 december 2025) att några regelförenklingar föreslås eller att bygglovsplikten ska slopas vid ändrad användning av byggnad (s. 112 f, prop. 2024/25:169).
Med andra ord kan det finnas skäl att återkomma till frågan om vad som utgör en väsentligt ändrad användning av byggnad i framtiden med beaktande av rättsutvecklingen inom området.
Kontakta oss
Överväger du att ändra användningen av en byggnad, har frågor om tolkning av äldre detaljplaner eller har du andra frågor inom plan- och byggrätt? Vi har bred erfarenhet av och företräder klienter regelbundet i olika ärenden inom plan- och byggrätten samt anslutande rättsområden. Kontakta oss gärna för mer information om hur vi kan hjälpa dig.
(Vänligen notera att artikeln endast är en generell redogörelse av informativ karaktär och ska inte ses som bindande juridisk rådgivning i det enskilda ärendet.)