Vem ska betala byggsanktionsavgiften? – HD klargör att BRF kan vara rätt mottagare vid olovligt utförda åtgärder i bostadsrätt
- för 7 dagar sedan
- 5 min läsning
Uppdaterat: för 2 timmar sedan
I en nyligen meddelad dom från Högsta domstolen har en bostadsrättsförening bedömts som rätt mottagare av byggsanktionsavgift, trots att enskild bostadsrättshavare utfört den olovliga åtgärden. Avgörandet kan få praktiska konsekvenser för bl.a. bostadsrättsföreningar som kan behöva se över sina rutiner men också andra aktörer. Vi har analyserat domen och reflekterar över dess betydelse för vem som ska betala byggsanktionsavgift.
Bakgrund
En bostadsrättsförening ("BRF" eller "föreningen") ägde en fastighet med ett flerbostadshus. I en av husets bostadsrättslägenheter utförde en bostadsrättshavare en avväxling, dvs. ersatte en bärande vägg mellan två rum med en balk eller annan konstruktionslösning ("åtgärden").
Innan åtgärden utfördes kommunicerade bostadsrättshavaren med styrelsen per e-post som uppställde krav på fackmässigt utförande och att inga bärande konstruktioner fick påverkas för att åtgärden skulle godkännas. Bostadsrättshavaren inkom därefter med ett intyg avseende den planerade åtgärden och efterfrågade ett godkännande. Styrelsen lämnade därefter sitt godkännande.
En tid efter att åtgärden utförts uppstod sprickbildning i väggen i lägenheten under, men byggnadens bärighet bedömdes inte påverkas. Kommunen ("nämnden") fick kännedom om åtgärden och beslutade att påföra föreningen en byggsanktionsavgift ("byggsanktionsavgiften" eller "avgiften") om cirka 45 tkr eftersom någon bygganmälan inte hade gjorts.
Efter att BRF:en överklagat nämndens beslut prövades frågan i alla underinstanser, som alla gjorde olika bedömningar, innan Högsta domstolen ("HD") meddelade prövningstillstånd togs målet upp aktuellt mål för avgörande.
Rättsliga utgångspunkter
Allmänt om byggsanktionsavgifter och vem som ska betala byggsanktionsavgift
När någon bryter mot plan- och bygglagstiftningen ska byggsanktionsavgift tas ut, t.ex. vid ändring av en byggnad när konstruktionen av byggandens bärande delar berörs. Det är nämnden som beslutar om byggsanktionsavgift. Som utgångspunkt är det fastighetsägaren som ska betala byggsanktionsavgiften, men också den som begick överträdelse eller har fått fördel av överträdelsen kan bli skyldig att betala. Om en eller flera kan anses skyldiga att betala byggsanktionsavgift kan samtliga få ansvara gemensamt (solidariskt) (se bl.a. 11 kap. 51, 57 och 60 §§ plan- och bygglagen (2010:900) ("PBL"), men också 6 kap. plan- och byggförordningen (2011:338) ("PBF")).
Frågan om vem som ska betala byggsanktionsavgift har behandlats i flera avgöranden från de senaste åren och är inte helt okomplicerad. I t.ex. NJA 2025 s. 69 ("Kallförrådet i Husie") bedömdes, något förenklat, entreprenör som anlitats för att uppföra byggnadsverk inte vara "den som begick överträdelsen" och behövde inte betala byggsanktionsavgift, trots att denne kan ha fått fördel av överträdelsen.
Möjligheterna att slippa betala eller få nedsättning av byggsanktionsavgiften
Trots att det råder ett strikt ansvar för byggsanktionsavgift kan under vissa förutsättningar en avgiftsskyldig slippa betala om det inte kunnat eller borde kunnat känna till att överträdelsen begicks. Det kan också vara möjligt att få viss nedsättning av avgiften om inte står i rimlig proportion till överträdelse, om skett av omedvetenhet eller om av mindre allvarlig art (se bl.a. 11 kap. 53 och 53 a §§ PBL).
Bostadsrättsföreningens ansvar för åtgärder i byggnaden
I bostadsrättsföreningar ligger det grundläggande ansvaret för byggnadens skick på föreningen, medan ansvaret för lägenheternas skick är delat mellan föreningen och bostadsrättshavaren. Bostadsrättshavare får inte heller vidta vissa åtgärder i lägenheten utan styrelsens tillstånd, exempelvis åtgärder som innebär ingrepp i bärande konstruktioner (se bl.a. 7 kap. 4 och 7 §§ bostadsrättslagen (1991:614) ("BRL").
Högsta domstolens avgörande den 25 februari 2026 i mål nr P 6066–24 (”Ballongfararen”)
De frågor HD haft att ta ställning till har varit om det funnits förutsättningar att påföra föreningen byggsanktionsavgift med anledning av de olovliga åtgärder som bostadsrättshavaren utfört i lägenheten i form av utebliven bygganmälan. Och om ja, ifall det har funnits grund för att efterge eller sätta ned byggsanktionsavgiften.
Efter att ha konstaterat att överträdelse skett av plan- och bygglagstiftningen samt att förutsättningar för att ta ut byggsanktionsavgift förelåg, utvecklade HD om vem som skulle betala byggsanktionsavgiften. Enligt HD är det vanligtvis fastighetsägaren som ska betala eftersom denne många gånger också utför eller låter utföra alternativt kan dra fördel av en överträdelse.
Med hänsyn till byggsanktionsavgiftens straffliknande karaktär måste dock bedömningen göras med viss försiktighet och med beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet. Vid bedömningen ska också beaktas vilken typ av överträdelse det är fråga om. Med hänsyn till det ansvar föreningar har enligt BRL (i form av att tillstånd krävs av styrelsen vid t.ex. ingrepp i bärande konstruktioner), bör utgångspunkten vara att avgiften ska tas ut av fastighetsägaren, trots att bostadsrättshavaren haft fördel av överträdelsen.
När det gäller möjligheterna att efterge avgiften konstaterade HD att styrelsen haft vetskap om åtgärden och inte heller villkorat åtgärden utförande med att eventuella tillstånd behövdes, varför det bedömdes oskäligt för föreningen att betala byggsanktionsavgift. Några skäl att sätta ned avgiften har inte heller funnits.
Sammanfattningsvis fann HD att det förelåg förutsättningar att ta ut byggsanktionsavgift p.g.a. överträdelse av PBF. Eftersom åtgärden innebar ett ingrepp i en bärande vägg, vilket föreningen ansvarar för och styrelsen dessutom hade lämnat sitt godkännande utan att villkora genomförandet med att bygganmälan skulle göras, skulle avgiften tas ut av fastighetsägaren, dvs. BRF:en. Några skäl att efterge eller sätta ned avgiften förelåg inte.
Reflektioner
Eftersom byggsanktionsavgifter kan uppgå till betydande belopp är frågan om vem som bedöms vara rätt mottagare av stor vikt. Att HD valde att ta upp målet för prövning tyder också på ett behov av praxis inom området. När det gäller vem som ska betala byggsanktionsavgiften har ett centralt moment i avgörandet varit att styrelsen godkänt utförandet av åtgärden, men inte villkorat med att söka eventuella tillstånd (t.ex. bygganmälan). Dvs. hade styrelsen vetat om att anmälningspliktiga åtgärder skulle utföras och krav på tillstånd ställts hade bostadsrättshavaren eventuellt kunnat bedömas som rätt adressat för byggsanktionsavgiften.
För styrelser i bostadsrättsföreningar innebär avgörandet ett behov av att se över interna rutiner för att säkerställa att vid utförande av åtgärder ska bostadsrättshavaren alltid ha nödvändiga tillstånd. Det kan också övervägas att styrelsen behöver ta ett större ansvar vid bedömning och planering av arbeten av föreningens medlemmar för att säkerställa att nödvändiga tillstånd inhämtas.
När det kommer till möjligheterna för föreningen att kräva medlemmen på kostnad motsvarande byggsanktionsavgiften är dessa möjligheter begränsade. Här hade det varit tacksamt om HD lämnat mer vägledning angående solidariskt ansvar men också möjligheterna att efterge eller sätta ned avgiften.
Slutligen kan det också reflekteras över vilken påverkan ändringarna i plan- och bygglagstiftningen under 2025 kan få framöver. När antalet förhandsprövningar minskar och resurser i stället flyttas över till tillsyn och efterkontroll kan byggsanktionsavgifter komma att aktualiseras i större utsträckning (inte minst när avgiften tillfaller kommunen). Frågan om vem som ska anses vara rätt mottagare av eller betala byggsanktionsavgift lär därför fortsatt återkomma i praxis och vi följer rättsutvecklingen med stort intresse.
Kontakta oss
Har du frågor om avgörandet eller om byggsanktionsavgifter? Vi har specialistkompetens inom plan- och byggrätt samt omfattande erfarenhet av att biträda klienter i ärenden avseende bland annat:
Frågor om bygglov, marklov, rivningslov eller bygganmälan (inkl. startbesked eller slutbesked),
Överklagande av antagande av detaljplan eller ändring av detaljplan (inkl. tolkning av detaljplaner eller planbestämmelser),
Frågor om tillsyn, föreläggande, viten eller byggsanktionsavgifter och
Överklaganden av beslut till länsstyrelsen, mark- och miljödomstolen eller Mark- och miljööverdomstolen, biträde vid sammanträde eller huvudförhandling samt annan tvistlösning.
Vi har också bred expertis inom närliggande rättsområden såsom fastighetsrätt och bostadsrätt. Välkommen att kontakta oss för mer information om hur vi kan hjälpa dig.
(Vänligen notera att artikeln endast är en generell redogörelse av informativ karaktär och ska inte ses som bindande juridisk rådgivning i det enskilda ärendet.)