Förorenad mark vid fastighetsköp
Förorenad mark är ofta en avgörande fråga vid fastighetsköp. Föroreningar kan påverka såväl fastighetens värde som de framtida kostnaderna och i vissa fall medföra ett långtgående ansvar för köparen.
Frågor om ansvar och risk aktualiseras därför regelmässigt i samband med fastighetstransaktioner, särskilt i situationer där marken tidigare använts för industriell eller annan miljöpåverkande verksamhet.
Rådgivning
Vi bistår i frågor som rör förorenad mark vid fastighetsköp i form av:
-
Miljörättslig due diligence,
-
Bedömning av risker kopplade till förorenad mark,
-
Rådgivning kring undersökningsplikt,
-
Upprättande och granskning av avtal,
-
Strategisk rådgivning inför och efter förvärv samt
-
Biträde vid tvister och myndighetskontakter
Risker vid förvärv och miljörättslig due diligence
Vid förvärv av fastighet finns en risk att köparen övertar ansvar för befintliga föroreningar. Även om ansvaret i första hand riktas mot den som orsakat föroreningen, kan fastighetsägare i vissa fall bli ansvariga. Riskbilden påverkas bl.a. av fastighetens historik, tidigare verksamheter och vilka undersökningar som genomförts inför köpet.
En central del av fastighetsköp är därför att identifiera och bedöma eventuella miljörisker. Det sker ofta genom miljötekniska undersökningar men också juridisk genomgång inom ramen för en miljörättslig due diligence-process. Bedömningen av vilka undersökningar som krävs och hur resultaten ska tolkas är ofta avgörande för att kunna hantera riskerna på ett ändamålsenligt sätt.
Avtal och riskfördelning
Förorenad mark aktualiserar ofta frågor om hur risker ska fördelas mellan köpare och säljare. Det kan t.ex. hanteras genom garantier, friskrivningar eller andra avtalsbestämmelser.
Möjligheterna att avtala om ansvar är dock begränsade i förhållande till tillsynsmyndigheter, vilket innebär att avtalsregleringen främst får betydelse i relationen mellan parterna.
Vanliga frågor
Vilken betydelse har en MIFO-riskklassning och äldre miljöundersökningar vid ett fastighetsköp?
En MIFO-riskklassning är en översiktlig prioritering och visar inte i sig föroreningarnas exakta omfattning eller vilket åtgärdsbehov som finns. Vid granskningen behöver därför underlagets ålder, omfattning och antaganden bedömas, liksom vilka ämnen, områden och spridningsvägar som faktiskt har undersökts. Äldre undersökningar kan behöva kompletteras om fastighetens användning ska förändras eller om underlaget inte längre ger en tillräcklig bild av riskerna.
När omfattar köparens undersökningsplikt provtagning av mark och grundvatten?
Miljöteknisk provtagning krävs inte automatiskt vid varje fastighetsköp. Behovet påverkas av t.ex. tidigare industriell verksamhet, myndighetsuppgifter, synliga avvikelser och andra omständigheter som ger anledning att misstänka förorening. Högre krav kan ställas när köparen känner till att en potentiellt förorenande verksamhet har bedrivits på fastigheten.
Kan köparen bli ansvarig trots att någon annan har orsakat föroreningen?
Ja, under vissa förutsättningar. Om det inte finns någon verksamhetsutövare som kan utföra eller bekosta avhjälpandet kan en fastighetsförvärvare få ett subsidiärt ansvar, om förvärvaren kände till eller borde ha upptäckt föroreningen vid köpet. (Vid förvärv av en privatbostadsfastighet krävs normalt att köparen faktiskt kände till föroreningen.)
Kan köparen få ett eget ansvar genom exploatering eller ändrad markanvändning?
Ja. Den som schaktar, bygger eller på annat sätt exploaterar ett förorenat område ansvarar för att arbetena inte medför ökad spridning eller exponering. Om exploateringen orsakar eller förvärrar en föroreningsskada kan köparen dessutom få ett eget ansvar, oberoende av vem som ursprungligen förorenade området.
Kan förorenad mark utgöra fel i fastighet?
Föroreningar kan utgöra fel i fastighet om fastigheten avviker från avtalet eller från vad köparen med fog kunnat förutsätta och förhållandet inte borde ha upptäckts vid köparens undersökning. Köparen kan då under vissa förutsättningar ha rätt till prisavdrag, skadestånd eller hävning.
Hur bör risken för förorenad mark regleras i köpeavtalet?
Avtalet kan innehålla särskilda garantier, skadeslöshetsåtaganden, kostnadstak, innehållen köpeskilling och villkor om fortsatta undersökningar eller avhjälpande. Det bör även klargöras vem som ansvarar för myndighetskontakter, framtida krav och föroreningar som upptäcks efter tillträdet. Avtalet fördelar risken mellan parterna men hindrar inte myndigheter från att rikta krav enligt miljöbalken.
Hur bör PFAS och andra tidigare oupptäckta föroreningar hanteras vid ett förvärv?
Äldre miljöundersökningar behöver granskas utifrån vilka ämnen, områden och spridningsvägar som faktiskt har undersökts. Nya kunskaper om exempelvis PFAS kan innebära att tidigare underlag inte ger en fullständig bild av riskerna. Historiska brandövningsplatser, industrier, deponier och andra riskverksamheter kan därför motivera kompletterande undersökningar och särskild avtalsreglering.
Relaterade artiklar
Nedan presenteras artiklar med koppling till området:
Kontakta oss
Förorenad mark vid fastighetsköp kräver ofta en noggrann analys där juridiska, tekniska och ekonomiska aspekter samverkar. Vi bistår i såväl enskilda frågor som i mer komplexa transaktioner.
Kontakta oss för att diskutera ditt ärende.
Kontaktpersoner: