Bygglov för ändrad användning vid uthyrning av attefallshus och fritidshus – När kan bygglov krävas?

Regelbunden uthyrning av attefallshus, fritidshus eller komplementbostadshus kan i vissa fall kräva bygglov för ändrad användning.

Korttidsuthyrning av attefallshus, fritidshus eller komplementbostadshus har blivit allt vanligare. Ett avgörande från Mark- och miljööverdomstolen (P 11254–25) visar att återkommande och organiserad uthyrning kan kräva bygglov för ändrad användning, även utom planlagt område. Avgörandet är av särskilt intresse för fastighetsägare som hyr ut regelbundet, men också för grannar och kommuner som på olika sätt kan påverkas av uthyrningsverksamheten. I följande artikel redogör vi för avgörandet och vilka praktiska konsekvenser avgörandet kan få vid uthyrningsverksamhet.

Bakgrund

I korthet fanns på en fastighet huvudbyggnad och därutöver bl.a. två byggnader i form av ett attefallshus och ett äldre fritidshus/gäststuga. De två byggnaderna användes delvis av fastighetsägarens privata gäster, men framförallt för uthyrning till utomstående personer mot betalning. Uthyrningen skedde via bokningstjänster och avsåg kortare vistelser, ofta från några dagar upp till en vecka. Fastigheten omfattades av varken detaljplan eller områdesbestämmelser.

Sedan grannar i närområdet initierat en tillsynsanmälan för flertalet påstådda överträdelser av plan- och bygglagstiftningen, utredde kommunen och beslutade att lämna vissa av anmälningarna utan åtgärd och i andra delar kräva åtgärder av fastighetsägarna, bl.a. avseende att ändrad användning inte skett av de två byggnaderna.

Kommunens beslut i tillsynsärendet överklagades sedan till länsstyrelsen samt mark- och miljödomstolen innan målet slutligen hamnade i Mark- och miljööverdomstolen ("MÖD"). Den centrala frågan MÖD hade att pröva var om den faktiska användningen av byggnaderna ändrats, från bostadsändamål till tillfällig vistelse, och därmed var att bedöma som bygglovspliktig.

Rättsliga utgångspunkter (bygglov för ändrad användning)

Det krävs bygglov för annan ändring av en byggnad än tillbyggnad, om ändringen innebär att byggnaden helt eller delvis tas i anspråk eller inreds för ett väsentligen annat ändamål än det som byggnaden senast har använts för (9 kap. 15 § p.1 PBL). Bygglovsplikt för ändad användning kan alltså aktualiseras trots att några fysiska åtgärder inte utförts, t.ex. om endast den faktiska användningen ändrats på ett sådant sätt att byggnaden fått en annan funktion eller karaktär.

Vid bedömningen om en väsentligen ändrad användning sett har tidigare praxis fäst vikt bl.a. vid den ändrande användningens omfattning, omgivningspåverkan eller om hela eller endast delar av byggnaden tagits i anspråk. Även frågor om vilka olägenheter som den ändrade användningen kunnat ge upphov till har beaktats (t.ex. ökad trafik, behov av fler parkeringsplatser, VA-frågor m.m.). När det gäller påstådda överträdelser av plan- och bygglagstiftningen är det kommunen, i egenskap av tillsynsmyndighet, som har att utreda och fastställa om ändrad användning skett samt vidta nödvändiga tillsynsåtgärder.

(Läs gärna vår tidigare artikel om ändrad användning vid uthyrningsverksamhet av radhus.)

Mark- och miljööverdomstolens avgörande (P 11254–25)

Efter att MÖD översiktligt redogjort för bakgrunden i målet, fortsatte domstolen vidare med att bedöma om en väsentligen ändrad användning av byggnaderna skett. Vid bedömningen beaktade domstolen särskilt bland annat följande:

• Tidigare användning. Byggnaderna hade en laglig användning för bostadsändamål, närmast som komplement till ett varaktigt boende på fastigheten.

• Uthyrningens omfattning. Attefallshuset hade hyrts ut vid drygt trettio (30) tillfällen under ett år och det äldre fritidshuset vid omkring tjugo (20) tillfällen. Uthyrningsperioderna varierade från några dagar till en vecka.

• Varaktighet över tid. Uthyrningen hade pågått i ungefär samma omfattning under flera år (ca 5–10 år). Det var alltså inte fråga om enstaka eller tillfällig uthyrning.

• Organiserad karaktär. Uthyrningen skedde till utomstående personer mot betalning och förmedlades via bokningstjänster på internet. Det fanns även uppgifter om att byggnaderna städades av städföretag efter vistelserna.

• Inriktning mot tillfälliga gäster. Verksamheten framstod som inriktad mot semestrande turister och kortare vistelser, snarare än som ett privat gästboende kopplat till bostaden.

• Omgivningspåverkan. Domstolen beaktade att användningen kunde medföra förändrad påverkan på omgivningen, bl.a. genom ökad trafik och ökad belastning på VA-nätet.

• Hela byggnaderna togs i anspråk. Det var inte fråga om uthyrning av ett enstaka rum eller en begränsad del av en bostad. Byggnaderna användes i sin helhet för den nya användningen.

Med stöd av dessa omständigheter bedömde MÖD sammanfattningsvis att byggnaderna inte längre kunde anses användas för bostadsändamål, utan att de hade tagits i anspråk för ett väsentligen annat ändamål (tillfällig vistelse).

Reflektioner

Aktuellt avgörande är välkommet eftersom det saknats särskild praxis och bedömningsgrunder avseende hur uthyrning av komplementbostadshus (t.ex. attefallshus) eller andra liknande mindre byggnader ska bedömas ur bygglovssynpunkt. Eftersom den aktuella fastigheten varken omfattats av detaljplan (eller områdesbestämmelser), bekräftar avgörandet också att bygglovsplikten för ändrad användning även gäller utom planlagt område (många gånger sommarstuge- eller fritidshusområden).

När det gäller väsentlighetsbedömningen ligger avgörandet i linje med tidigare praxis om bygglovspliktig ändrad användning vid uthyrningsverksamhet och bygger vidare på dessa bedömningsgrunder (se ovan länkad artikel). Även om MÖD ger viss vägledning i t.ex. antalet uthyrningar, längd på uthyrningar, störningar som verksamheten ger upphov till eller uthyrningsverksamhetens omfattning ska det inte ses som exakta gränser, utan mer som allmänna riktlinjer med beaktade av förutsättningarna i det enskilda ärendet. I målet fick särskilt uppgifterna om uthyrningens omfattning stor betydelse, varför det kan finnas behov av att noggrant överväga vilka uppgifter som lämnas vid eventuell tillsyn.

För den som hyr ur stugor eller andra komplementbostadshus regelmässigt i viss omfattning kan det finnas goda skäl att i ett tidigt skede överväga om bygglov kan krävas för verksamheten, men också andra nödvändiga tillstånd. Säkerställs inte att bygglov finns kan uthyrningsverksamheten bedömas som olovlig enligt plan- och bygglagstiftningen, vilket kan aktualisera tillsynsåtgärder (t.ex. krav på rättelse (upphöra med uthyrningen), föreläggande i förening med vite, byggsanktionsavgifter m.m.).

Med anledning av bl.a. ny privatuthyrningslag och de ändrade bygglovsreglerna, kan en viss ökning av återkommande uthyrningar vara att förvänta. Det innebär att frågan om en väsentligen ändrad användning har skett och behovet av tillsyn enligt plan- och bygglagstiftningen lär återkomma framöver i praxis, varför vi följer rättsutvecklingen med stort intresse.

Har du frågor om avgörandet, bygglov, tillsyn eller annat inom plan- och byggrätt är du välkommen att kontakta oss.

(Vänligen notera att artikeln endast är en generell redogörelse av informativ karaktär och ska inte ses som bindande juridisk rådgivning i det enskilda ärendet.)